Покупателю квартиры приходится самостоятельно соединять несколько задач: найти подходящий объект, сравнить жилые комплексы, разобраться с ипотекой и рассрочкой, оценить первоначальный взнос и будущие платежи. При этом цена квартиры в объявлении ещё не отвечает на вопрос, на каких условиях человек сможет её купить.
Начинается поиск подробностей. Какие скидки относятся к выбранной квартире? Можно ли воспользоваться нужной ипотечной программой? Сколько придётся внести сразу? Как изменится цена при рассрочке? Чем предложение одного застройщика выгоднее другого?
Чтобы разобраться, человек открывает разные сайты, связывается с отделами продаж, задаёт одни и те же вопросы и собирает ответы для сравнения. Затем ездит на показы, уточняет условия, готовит документы и снова передаёт сведения о себе. Если выбранная квартира перестала подходить или оказалась недоступна, часть этого пути приходится проходить заново.
Даже после выбора остаются вопросы: поставлена ли бронь, какие условия согласованы, кто ведёт обращение, когда состоится встреча и что нужно сделать следующим. Когда ответы распределены между звонками, перепиской и разными кабинетами, покупатель сам следит за продолжением сделки.
У застройщика свои трудности. Компания вкладывается в привлечение клиентов, но получает обращения разной степени готовности. Одному человеку ещё нужен первичный подбор. Другой уже выбрал квартиру, однако его критерии и выбранные условия не дошли до менеджера. Третьему подходит объект, но не подходит первоначальный взнос.
Отдел продаж тратит время на повторный подбор, объяснение программ и выяснение исходных данных. Руководителю нужно понимать, какие обращения требуют ответа, где покупатель ждёт бронь, почему встреча не состоялась и на каком этапе остановилась работа.
Андрей Корнеев знает эти ситуации из 25-летней работы риелтором. В «Новостройки-Сравни» он связал поиск квартиры с анализом условий покупки и дальнейшим взаимодействием с застройщиком.
Покупатель описывает свой запрос, сравнивает объекты и программы, выбирает квартиру и продолжает работу в личном кабинете. Менеджер видит конкретный запрос и выбранный объект, может поставить бронь и зафиксировать условия. Покупателю доступны сообщения, статусы обращения и выбор времени встречи.
Так профессиональный опыт Андрея определил весь путь сервиса: от первого запроса человека до согласованного следующего действия по покупке.
Что происходит на рынке новостроек
В 2025 году в российских проектах со счетами эскроу продали 26,9 млн м² жилья. Стоимость заключённых договоров долевого участия достигла 6,2 трлн рублей — на 11% больше, чем годом ранее. Это данные Банка России.
Высокий денежный объём продаж не означает одинаково высокий спрос на любой проект.
Во II квартале 2026 года в проектах со счетами эскроу продали 5,2 млн м² жилья — на 5% меньше, чем во II квартале 2025 года. Одновременно нераспроданная площадь в проектах с открытыми продажами выросла до 54,2 млн м². Такие показатели приводит Банк России в обзоре за II квартал 2026 года.
Предложение остаётся большим. Покупатель сравнивает несколько комплексов, планировки и способы оплаты. На выбор влияют доступный первоначальный взнос, размер платежа, отделка, срок сдачи, транспорт и окружение.
Для застройщика это означает конкуренцию на уровне конкретной потребности. Квартира может подходить человеку по расположению и площади, но проиграть другому объекту из-за условий покупки. Возможна и обратная ситуация: подходящая рассрочка делает интересным предложение, которое покупатель сначала не рассматривал.
Поэтому цена в карточке объекта всё чаще требует пояснения: какую сумму нужно внести сейчас, как распределяются платежи и какие программы относятся именно к этой квартире.
Условия покупки становятся частью продукта
Значение рассрочки видно в финансовой статистике. На середину 2026 года объём не полностью оплаченных договоров долевого участия, главным образом связанный с рассрочками, составлял около 1,5 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по кредитам застройщикам во II квартале находилась на уровне 9,9%. Эти данные опубликованы в обзоре Банка России.
Для девелопера имеют значение и заключённый договор, и сроки поступления денег. Для покупателя — возможность приобрести нужную квартиру при своём бюджете.
Так возникает задача для цифрового сервиса: сопоставить объект с финансовым сценарием человека. Один покупатель ищет минимальный первоначальный взнос. Другому важен платёж до определённой суммы. Третий готов заплатить больше сразу, если получает подходящую скидку.
Когда квартира, акция, ипотечная программа и рассрочка рассматриваются вместе, у человека появляется больше оснований сделать осознанный выбор. Застройщик получает возможность показать, за счёт чего его предложение подходит именно этому покупателю.
ИИ в недвижимости уже влияет на пользовательский путь
Поиск по описанию становится реальной функцией крупных площадок.
В марте 2026 года американская Zillow анонсировала режим с ИИ, в котором пользователь может разговаривать с системой о жилье, сравнивать варианты, разбираться с доступностью покупки и переходить к действиям — например, назначить просмотр или связаться со специалистом. Компания связывает этот подход с данными объявлений и сервисами, сопровождающими покупку жилья. Анонс Zillow.
На российском рынке Циан описывает своего ИИ-помощника как инструмент, который понимает запросы, формирует персональные подборки и отвечает на типовые вопросы. Описание технологий Циан.
Это показывает направление развития: человек формулирует задачу привычными словами, а сервис помогает перевести её в конкретные предложения.
Для новых платформ здесь появляется и возможность, и требование. Поиск с ИИ должен быть связан с актуальным ассортиментом, ценами, условиями покупки и дальнейшими действиями. Покупателю важно, что произойдёт после красивого ответа: можно ли выбрать объект, обсудить условия, поставить бронь и договориться о встрече.
Как ИИ влияет на коммерческий эффект?
В опросе Национальной ассоциации риелторов США за 2025 год 20% участников сообщили, что используют ИИ ежедневно, ещё 22% — еженедельно. При этом 46% не заметили влияния ИИ на свой бизнес. Это самооценки американских специалистов, участвовавших в исследовании NAR.
В международном сегменте коммерческой недвижимости исследование JLL также показывает активное экспериментирование: 88% опрошенных инвесторов, владельцев и арендодателей начали пилотные проекты с ИИ. Среди условий успешного внедрения JLL выделяет качество данных и включение технологии в основные рабочие процессы. Исследование JLL.
Мой вывод из этих наблюдений: коммерческая ценность ИИ появляется там, где меняется конкретное действие покупателя или сотрудника. Человек быстрее находит подходящую квартиру. Менеджер сразу понимает его запрос. Выбор сохраняется в брони. Встреча назначается без дополнительного круга переписки.
Именно такие действия можно связать с результатом продаж.
25 лет в профессии — основа продуктовой логики
Андрей Корнеев работает риелтором уже 25 лет. Он знает задачи покупателей и застройщиков из собственной практики: как люди выбирают квартиру, на каких условиях готовы покупать, где возникают повторные вопросы и что требуется отделу продаж для продолжения сделки.
В «Новостройки-Сравни» этот опыт переведён в последовательный пользовательский путь.
Покупатель начинает со своей задачи. Платформа сопоставляет её с квартирами и программами покупки. Затем выбранный объект, запрос и дальнейшие договорённости остаются доступны покупателю и менеджеру застройщика.
Как работает подбор квартиры в новостройке
Человек может написать:
«Нужна квартира около 100 м² в СЗАО, рядом с парком. Рассматриваю ИТ-ипотеку, платёж — до 100 тысяч рублей в месяц».
Система сопоставляет запрос с данными застройщиков. Она учитывает характеристики квартиры, расположение комплекса, транспорт, окружение, срок сдачи, отделку и условия покупки.
В результатах покупатель видит подходящие варианты, объяснение выбора и различия между объектами. Он может сравнивать квартиры по тем параметрам, которые определяют его решение.
ИИ анализирует также опубликованные программы покупки: акции, скидки, ипотеку и рассрочку. Рядом с объектом доступны соответствующие условия и расчёты. Покупатель может оценивать квартиру вместе с первоначальным взносом, сроком и платежами.
Так гиперперсонализация получает конкретное содержание: подбор учитывает жизненную ситуацию человека, его предпочтения и финансовые возможности.
Выбрал квартиру — продолжил работу с застройщиком
После подбора покупатель сохраняет интересные варианты и отправляет обращение по конкретному объекту.
В личном кабинете менеджер видит запрос человека, выбранную квартиру и интересующие его условия покупки. Разговор можно продолжить с того решения, к которому покупатель уже пришёл.
Менеджер может поставить бронь на объект и зафиксировать согласованные условия. Покупатель видит забронированную квартиру и её статус в своём кабинете.
Там же реализован обмен текстовыми сообщениями. Вопросы по объекту, условиям, документам и встрече сохраняются рядом с заявкой. Покупатель может выбрать доступное время для встречи или показа. Обе стороны видят назначенное время, договорённости и дальнейший путь обращения.
Запрос → подбор квартиры и программ покупки → сравнение → выбор объекта → обращение → бронь и условия → переписка → встреча → дальнейшие этапы сделки.
Для покупателя это возможность последовательно пройти путь покупки. Для застройщика — работа с конкретным запросом и выбранным объектом.
Что получает отдел продаж
В кабинете застройщика собраны обращения, выбранные квартиры, брони, сообщения и статусы. Можно назначать ответственных менеджеров, планировать следующие контакты, согласовывать встречи и сохранять историю работы.
Руководитель видит, какие обращения требуют реакции, где ещё не назначен сотрудник и на каком этапе находится покупатель. Менеджер может продолжить работу по той квартире и тем условиям, которые уже обсуждались.
Предложения поступают от застройщиков через кабинет и файлы обмена данными. Обновление цен, наличия квартир и программ позволяет поддерживать актуальность подбора.
Для девелопера ценность такого процесса стоит оценивать по всей цепочке: сколько обращений перешло в бронь, сколько покупателей пришли на встречу и сколько сделок состоялось. Эти показатели помогают сравнивать канал привлечения с другими способами продаж.
Экономика подключения
По коммерческой модели «Новостройки-Сравни» подключение и размещение проектов бесплатны. Плата за показы, переходы и заявки не предусмотрена. Вознаграждение платформы составляет 2% за состоявшуюся сделку.
Застройщик может связать расход на канал с подтверждённым результатом. При оценке общей экономики продажи остаются важны также работа отдела, предоставленные скидки и стоимость используемых программ покупки.
Для покупателя на сайте предусмотрены первые пять бесплатных поисков. Он может познакомиться с подбором и сравнить предложения. Сайт «Новостройки-Сравни».
Роль наставничества
В работе с Андреем мы рассматривали рынок и полный путь обеих сторон. Покупателю нужны подходящая квартира, понятные условия и возможность двигаться к покупке. Застройщику нужны предметное обращение, сохранённый выбор человека и управляемая работа по сделке.
Эта логика определила вопросы к продукту: какие сведения нужны для подбора, что человек должен увидеть при сравнении, как выбранная квартира попадает к менеджеру и каким действием продолжается обращение.
Для меня как наставника здесь особенно важна связь профессионального опыта с цифровым продуктом. Андрей знает работу рынка изнутри. В сервисе это проявляется в деталях: поиск учитывает способ покупки, менеджер видит конкретный объект, бронь доступна покупателю, переписка и встреча остаются в одном процессе.
Какие перспективы открываются для таких сервисов
Я ожидаю, что конкуренция цифровых сервисов недвижимости всё сильнее будет зависеть от качества продолжения после поиска.
Подбор с ИИ уже развивается у крупных игроков. Следующие вопросы возникают быстро: насколько актуальны предложения, насколько понятно сравнение условий, что может сделать покупатель сразу и насколько быстро команда продавца реагирует на его выбор.
Для «Новостройки-Сравни» перспектива связана с этой последовательностью. Чем полнее данные застройщиков и чем точнее они соответствуют запросам, тем полезнее подбор. Чем проще перейти от выбранной квартиры к брони и встрече, тем меньше действий человеку приходится организовывать самостоятельно.
Покупатель приходит на рынок с конкретной жизненной задачей. Сервис Андрея помогает решать её на всём пути: в подборе, условиях покупки, выбранном объекте и работе менеджера.